1주택 보유자가 자녀 교육, 치료 등 실수요목적으로 규제지역에 주택을 추가 매수하는 경우 기존주택을 처분하지 않고 신규 주택담보대출이 예외적으로 허용된다.

단 실거주 약정을 어긴 사실이 적발되면 즉시 대출 원금을 전액 상환해야 한다.

처분조건부 대출을 받고 대출을 조기상환해도 기존 주택을 처분하지 않았다면 중대 약정을 위반한 것이므로 향후 3년간 금융권의 주택대출을 받을 수 없게 된다.

은행연합회는 이런 내용 등을 담은 가계대출 규제 강화 관련 Q&A를 최근 시중은행에 배포했다. 시중은행들은 이 Q&A를 세부지침 삼아 18일 주택대출 취급을 재개했다.

다음은 가계대출 세부지침 관련 내용이다.

1주택자의 '처분조건부 신규 주택대출' 취급 조건은?

2년내 기존 보유주택을 처분하고 규제지역 내 주택에 대출을 받은 이후 1개월 이내에 입주하겠다는 약정을 하면 된다. 대출을 상환하더라도 2년 이내 기존주택을 처분하지 않으면 중대 약정 위반이므로 향후 3년간 주택대출을 이용하지 못하는 등 불이익을 받는다.

대책 발표일 이전에 주택매매계약을 체결하고 계약금을 계약금을 매도인에게 지불한 것이 확인되면 종전 규정이 적용된다.

하지만 계약금을 지불하지 않은 경우에는 새로운 규제가 적용된다. 집단대출의 경우 대책발표일까지 모집공고된 재건축·재개발 사업장은 종전 규정을 적용해 수분양자에 대한 중도금 및 잔금 대출을 취급할 수 있다."
 

1주택 세대의 '기존주택 보유 신규 주택대출'을 받기 위한 요건은?

규제지역 소재 공시가격 9억원 이하 주택에 가족이 거주해야 하는 사유를 인정받고, 기존 주택과 신규 취득 주택에 가족이 각각 거주하겠다는 약정을 체결한 경우 가능하다.

비규제지역 주택을 구입하기 위해 기존 보유 주택을 담보로 대출을 받는 경우 담보로 제공되는 주택이 속한 지역의 LTV, DTI 비율을 적용하며, 비규제지역 주택 구입목적이기 때문에 처분조건 등은 적용되지 않는다

근무지 이전에 따른 주택 추가 매수의 경우 기존주택을 보유하면서 신규 주택대출을 받을 수 있다. 부부가 장기간 별거를 할 수밖에 없는 사유다. 배우자의 재직증명서와 본인의 근무지 확인증명서를 제출해야 하고 신규 매수한 주택에 입주해야 한다.

미취학 또는 초등학생 자녀 돌봄을 위한 주택매수도 2주택 보유를 인정한다. 맞벌이 부부의 부모님이 부부 자녀의 자녀 육아 목적으로 집 근처에 거주할 주택을 매입하는 경우다. 대출자는 자녀의 재학증명서와 가족관계증명서를 은행에 제출해야 하고 부모님이 신규 매수한 주택에 입주해야 한다.

자녀 교육환경 개선을 위한 주택 추가 매수의 경우도 2주택 보유가 허용된다. 규제지역에 자녀들이 장기간 거주할 수 있는 주택을 매수하는 형태다. 자녀의 입학허가서·재학증명서를 은행에 제출하고 신규 매수 주택에 입주해야 한다.

질병 치료를 위한 주택 추가매수도 가능하다. 장기간 정기적으로 통원 치료가 필요한 사람이 규제지역의 병원 근처에 거주하면서 치료를 받고자 하는 경우다. 진단서를 제출해야 한다.

처분·예외조건 있는 대출약정시 특약문구 기재된 추가약정서 작성

추가약정서 제정에는 물리적인 시간(내부 준법부서 검토, 금융감독원 약관 승인 등)이 필요하해, 추가약정서 제정 전까지 각 은행에서 별도의 특약 문구를 마련해 대출약정서상 특약 부분에 기재하는 방식으로 가계대출을 취급한다.

(예시1) 채무자 또는 담보제공자의 세대에서 현재 보유하고 있는 주택, 입주권, 분양권은 다음과 같으며, 만약 사실과 다를 경우 은행여신거래기본약관(가계용) 제7조 제4항 제2호에 따라 본 대출의 기한의 이익은 상실하게 되고, 이 경우 채무자는 대출을 즉시 전액 상환해야 하며, 은행은 본 대출의 상환여부와 관계없이 약정 위반사실이 확인되면 종합신용정보집중기관에 위반사실을 제공(예 : 향후 3년간 주택관련 대출 제한)합니다. 

(예시2) 채무자 및 담보제공자는 본 대출의 전액 상환 전까지 각 세대기준으로 주택 또는 입주권 또는 분양권을 추가 매수하지 않을 것을 약정합니다(이하생략) 

전·월세 임차보증금 반환 용도로 가계 주택담보대출이 가능한지?

고가주택이 아닌 경우, 1주택자가 임대를 놓던 본인 주택에 전입하거나 새로운 세입자와 계약할 목적으로 신청하는 등의 경우에 임차보증금 반환 용도의 주택담보대출이 가능하다. 투기/투기과열지구 LTV 40%․DTI 40%, 조정대상지역 LTV 60%․DTI 50%조건에 부합해야 한다. 전·월세 보증금을 반환하기 위한 용도인 경우에는 생활안정자금 한도에서 예외로 인정된다.

기존 보유주택 담보로 생활안정자금 대출이 가능한지?

기존 보유 주택을 담보로 빌린 생활안정자금의 경우 연간 한도가 1억원이다. 연간 대출한도는 매년 1월 1일부터 12월 31일 사이에서 정하는데, 9·13 대책 이전에 취급된 주택담보대출은 생활안정자금 한도 계산에서 제외된다. 
다만 여신심사위원회에서 1억원 이상의 대출이 필요하다고 보는 경우에는 투기지역·투기과열지구 LTV·DTI 40%, 조정대상지역 LTV·DTI 60%·50%의 한도에서 대출을 더 받을 수도 있다.