'똘똘한 한 채' 전략이 만든 집값 폭등 어떻게 해결해야 하나?..."다주택자 죽이기 규제 풀어야"

[녹색경제신문 = 문홍주 기자] 최근 한국의 부동산 시장이 과열 양상을 보이며 주택 부족 현상이 심화되고 있다. 이와 관련해 일각에서는 정부의 "다주택자 죽이기" 정책이 오늘날 부동산 과열의 중요한 원인이라고 주장하고 있다.

부동산 전문가들의 이야기를 들어보고 이 이야기에 타당성이 있는지 살펴보았다.

다주택자 세금부담 강화, 시장 부작용 초래

실제로 2017년 이후 정부는 다주택자에 대한 세금 부담을 강화하고 대출 규제를 엄격히 적용하는 등 다주택 소유자에 대한 압박을 높여왔다.

그러나 부동산 전문가들은 이러한 정책이 오히려 시장에 부작용을 초래했다고 지적한다.

부동산 전문가는 "다주택자들이 규제 강화로 인해 '똘똘한 한 채' 전략으로 전환하면서, 고가 아파트에 자산을 집중시켰고, 그 결과 인기 지역의 주택 가격은 더욱 급등했다"라며 "반면, 빌라, 오피스텔과 같은 비선호 주택은 유동성 공급이 줄어들며 거래가 급감했다"고 설명했다.

비아파트 유형의 주택은 수요가 적어 자연스럽게 투자자들에게도 외면받고 있다.

정책 전문가들은 "정부는 이러한 비선호 주택, 비 아파트 주택에 대한 공급을 늘리기 위해 여러 정책을 시도하고 있지만, 이대로는 실질적 효과를 거두지 못할 것"이라며 "다주택자들이 비선호 주택을 매입하여 시장에 공급하는 것에 불이익을 주고 있는 이상 비아파트 시장은 더욱 침체될 것이며 상급지 아파트 투자 과열은 잡을 수 없을 것"이라 전망했다.

다주택자, 부동산 시장 역할 재평가 필요

다수의 부동산 전문가들은 현재의 부동산 시장에서 다주택자들의 역할을 재평가해야 한다고 말한다.

다주택자들은 비선호 주택 시장에 유동성을 공급하는 중요한 역할을 담당하고 있었다. 특히, 빌라나 오피스텔 같은 주택 유형은 다주택자들이 주요 구매층이었는데, 이들의 시장 참여가 제한되면서 신축 빌라나 오피스텔 신축도 사실상 공급이 끊겨버린 것이다.

정책 전문가들은 "부동산 시장의 안정화를 위해서는 다주택자들에 대한 규제를 완화하여, 이들이 비선호 주택 시장에 다시 참여할 수 있도록 해야 한다"라며 "다주택자들에 대한 과도한 규제는 오히려 특정 지역의 주택 가격 상승을 부추기고, 전반적인 주택 공급 부족 문제를 심화시킨다"고 했다.

다주택자는 어떤 사람들이며 어떤 매물을 보유하고 있나?

통계청 통계를 살펴보면, 2022년 기준 2채 이상의 주택을 소유한 가구는 전체의 약 25.8%를 차지한 걸로 나온다. 2주택자의 평균 주택 자산가액은 자료에 따르면 3억 1천 5백만 원 정도다. 

한국 전체 기준으로 빌라의 평균 가격은 지역에 따라 차이가 있지만, 대체로 1억 5천만 원에서 3억 원 사이다. 즉, 상당수의 다주택자가 비교적 저렴한 오피스텔, 빌라 또는 지방 주택을 여러채 보유하고 있는 것이다.

A지역 부동산 관계자는 "다주택자들 중 상당수는 월세 수익을 노후 자금으로 사용하기 위해 빌라를 구입한 사람들이 많다고 볼 수 있다"라며 "이러한 다주택자들은 주로 대규모 자산가보다는 중산층으로, 임대 수익을 통해 생활비를 보태려는 목적이 크다"고 설명했다.

또한 "과거 ‘갭투자자’들이 수십채의 빌라를 매입하는 등 문제를 일으킨 적이 있는데, 이 당시에는 낮은 이자율로 대출을 쉽게 받을 수 있었고, 한국 특유의 전세제도와 얽혀 '깡통전세'까지 문제가 되고 있다보니 비아파트 전체가 애물단지 취급을 받고 있다"고 하며 "그렇기에 비아파트를 소화해 줄 수 있는 구매자는 갈수록 줄어들고, 공급도 없어질 수 밖에 없는 것"이라고 했다.

B지역 부동산 관계자는 "갭투자와 깡통전세는 정부의 잘못된 정책과 제도적 문제 때문에 빚어진 일인데, 정직하게 돈을 모아 빌라 한 두채를 매입해 월세 수익을 받고 있던 선량한 다주택자들까지 도매금으로 묶여서 정부의 각종 규제와 '부동산 투기꾼' 취급을 받아 왔다"라며 "부동산 시장은 공급이 수요를 만드는 시장인데, 공급자를 죽여버리면 어떤 대책을 가져와도 헛소리에 불과하다"고 했다.

다수의 부동산 전문가들은 "이제는 다주택자들에 대한 합리적인 규제 완화가 필요하며, 이를 통해 다양한 주택 유형에 대한 공급을 확대해야 할 시점"이라고 강조했다.