[녹색경제신문 = 정수진 기자] 국내 오피스 리츠가 저공실과 임대료 상승 흐름 속에 공모가를 웃도는 성과를 이어가는 가운데, 대신밸류리츠는 단일 자산 구조와 대규모 오버행 우려로 유일하게 공모가를 밑돌고 있다. 다만 대신밸류리츠 측은 공실률 0%의 안정적인 임대수익과 약 500억원 규모 자산가치 상승을 근거로 현재 주가가 저평가돼 있다는 입장이다.

23일 금융투자업계에 따르면 코람코더원리츠, 신한알파리츠, SK리츠, 삼성FN리츠, 한화리츠 등 주요 오피스 리츠는 모두 공모가(5000원)를 웃도는 수준에서 거래되고 있다. 특히 코람코더원리츠는 이날 종가 기준 9630원을 기록하며 공모가 대비 두 배 가까운 상승률을 보였다.

코람코더원리츠는 서울 여의도 하나증권 사옥을 단일 기초자산으로 편입한 리츠로, 최근 해당 자산의 매각 절차를 본격화하며 청산 기대가 부각되고 있다. 하나증권의 매수선택권 행사와 외부 투자자 간 매각 경쟁이 맞물리면서 자산가치 실현 가능성이 높아진 점이 주가 상승 요인으로 작용했다.

이를 제외하더라도 SK리츠(6260원), 신한알파리츠(5760원), 삼성FN리츠(5400원), 한화리츠(5100원) 등 주요 오피스 리츠는 공모가를 상회하는 흐름을 유지하고 있다.

개별 리츠를 보면 SK리츠는 총 5조3000억원 규모 자산 중 약 60%를 오피스로 구성하고 있으며, 주유소와 수처리센터 등 인프라 자산을 함께 보유하고 있다. 신한알파리츠는 그레이츠 판교, 청계, 신한L타워 등 서울 중심업무지구 오피스를 중심으로 포트폴리오를 구축했다. 삼성FN리츠는 대치·순화·판교 오피스 빌딩을, 한화리츠는 여의도·노원·평촌 등 수도권 프라임급 오피스를 기반으로 안정적인 임대수익을 확보하고 있다.

이 같은 흐름은 국내 오피스 시장의 구조적 안정성에 기반한다. 강남과 여의도 등 핵심 업무지구의 공실률은 2~4% 수준으로 낮고, 임대료는 꾸준한 상승세를 이어가고 있다. 장기 임차 계약이 일반적인 오피스 자산 특성상 경기 변동에도 현금흐름이 안정적으로 유지된다는 점이 투자 매력을 높이고 있다.

다만 이러한 흐름에서 유일하게 벗어난 사례가 대신밸류리츠다. 대신밸류리츠는 오피스 자산을 기초로 하고 있음에도 2025년 7월 상장 이후 줄곧 공모가를 하회하며 부진한 주가 흐름을 이어가고 있다. 이날 종가는 4300원을 기록했다.

시장에서는 단일 자산 구조와 낮은 보호예수 물량에 따른 오버행(잠재 매도물량) 부담을 주요 요인으로 지목한다. 대신밸류리츠는 '대신343' 오피스 한 개 자산에 수익이 집중돼 있어 포트폴리오 다변화 측면에서 한계가 있다는 평가다.

여기에 지난해 상장 이후 대규모 오버행 부담에도 직면했다. 오는 3월 26일 의무보유 해제 물량 4080만주가 시장에 풀릴 예정으로, 이는 전체 상장주식의 약 68%에 해당한다.

다만 대신밸류리츠 측은 현재 주가가 과도하게 저평가돼 있다는 입장이다. 대신밸류리츠 관계자는 "기초 자산은 공실률 0%의 책임임차 구조로 안정적인 임대수익을 창출하고 있다"며 "최근 자산가치 평가에서도 편입 시점 대비 약 500억원 이상 상승한 것으로 확인됐다"고 설명했다.

이어 "보유 물량 상당수가 배당 수익을 목적으로 하는 기관 및 전략적 투자자로 구성돼 있어 단기 매도 압력은 제한적"이라며 "향후 리츠 및 부동산 ETF 편입 등을 통해 수급 개선도 기대하고 있다"고 덧붙였다.