[녹색경제신문 = 강신후 기자]

정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 정상화와 주택 공급을 위해 3조원 규모의 신규 PF정상화 지원펀드를 조성하기로 한 가운데, 기존 한국자산관리공사(캠코) PF정상화 지원펀드가 현재까지 16개 사업장에 약 8193억원을 투자했다. 

기존 펀드는 캠코가 5000억원을 투자하고 민간자금 약 6000억원을 유치해 약 1조1000억원 규모로 조성됐다. 이 가운데 주거사업장에는 3730억원이 투자됐으며, 약 3881호의 주택 공급이 예정돼 있다.

정부는 이 같은 기존 펀드의 투자 사례를 바탕으로 신규 3조원 펀드의 주거사업장 투자 규모와 주택 공급 물량을 추산했다. 기존 캠코 펀드의 실제 투자·공급 사례가 대규모 공적 PF 지원의 주택 공급 효과를 가늠하는 기준으로 활용되는 셈이다.

금융위원회는 지난 9일 ‘주택공급 촉진을 위한 금융지원 대책 점검회의’를 열고 지난달 발표한 ‘8·13 금융 종합대책’의 주택공급 관련 세부과제 추진 상황을 점검했다. 정부는 공급 부문 21개 추진 과제 가운데 12개를 조치 완료했으며, 주거사업장 PF 자기자본비율 규제 2년 유예와 관련한 세부방안을 이르면 이달 중 발표할 예정이다. 금융당국은 위험가중치 조정과 충당금 적립, 대출 취급 제한 등 건전성 강화 조치를 유예할 경우 PF 시장에 미칠 영향을 종합적으로 검토하고 있다.

반면 상대적으로 부실률이 높은 비주거사업장에 대한 PF 자기자본비율 규제는 내년부터 예정대로 도입할 방침이다. 이와 함께 금융당국은 PF 정상화와 주택 공급을 위한 자금 공급도 확대하고 있다. 금융업권 자체 PF펀드를 추가 조성하고 공적 보증을 확대하는 한편, 국회 예산안 통과 이후 캠코의 신규 PF정상화 지원펀드도 본격적으로 조성할 계획이다.

캠코는 기존 PF정상화 지원펀드 운용을 위해 5개 운용사를 선정했다. 선정된 운용사들은 캠코 투자금 5000억원을 바탕으로 6000억원의 민간투자금을 유치해 약 1조1000억원 규모의 블라인드펀드를 조성했다. 이후 현재까지 16개 사업장에 약 8193억원이 투자됐다. 캠코는 투자한 사업장에 대해 “투자계획에 따라 차질없이 정상화 추진 중”이라고 밝혔다. 

캠코는 신규 조성되는 3조원 규모 펀드에서 주목적 사업인 주거사업장에 60%인 1조8000억원을 투자할 경우, 1차 캠코펀드의 경우를 적용하면 약 1만8000호의 주택 공급이 가능할 것으로 추산했다. 이는 기존 펀드의 주거사업장 투자액 3730억원과 약 3881호의 공급 예정 물량을 기준으로 신규 펀드의 주거사업장 투자액 1조8000억원을 적용한 추산치다.

기존 경험 바탕으로 규모 확대…실제 공급 효과가 관건

신규 펀드는 기존 펀드의 투자 경험을 바탕으로 규모를 크게 확대하는 방식이다. 정부는 민간자금과 함께 대규모 재원을 투입해 PF 사업장의 정상화를 지원하고 이를 주택 공급으로 연결한다는 계획이다.

신규 펀드의 민간자금 1조5000억원은 공모를 통해 선정된 위탁운용사가 자율적으로 모집한다. 펀드 결성 때 출자약정을 체결하고 운용사의 자금 납입 요청에 따라 출자금을 납입하는 구조로, 구체적인 납입 시기는 아직 확정되지 않았다.

금융위는 국회 예산안 통과 이후 캠코 PF정상화 지원펀드 조성에 속도를 낼 계획이다. 오는 10월 운용사 모집 공고를 내고 연내 운용사 선정을 마무리한다는 계획이다. 기존 펀드는 약 1조1000억원 규모로 조성된 뒤 현재까지 8193억원이 투자돼 74.5%의 투자 집행률을 보이고 있다. 다만 주택 공급 물량은 아직 '예정' 단계인 만큼 실제 착공과 분양, 준공으로 얼마나 이어질지는 미지수다.

정부가 기존 캠코펀드의 투자 사례를 토대로 신규 펀드의 주택 공급 효과를 추산한 만큼, 향후 실제 사업장 정상화와 주택 공급이 추산치에 얼마나 근접할지가 정책 효과를 판단하는 중요한 기준이 될 전망이다.

PF 자금 공급 확대…관건은 실제 사업장 정상화

이번 캠코 펀드 확대는 PF 시장에서 자금 공급을 늘려 부실·지연 사업장을 정상화하고 주택 공급으로 연결하겠다는 정부 정책의 연장선에 있다. 한국건설산업연구원(건산연)은 앞서 정부가 2026~2028년 한국주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)를 통해 총 86조원의 PF 공적 보증을 공급하기로 한 것과 관련해, 단순히 보증 규모를 늘리는 것보다 실제 PF 대출 실행과 착공·준공으로 이어지는 것이 중요하다고 지적했다.

건산연에 따르면 부실 사업장 정리 과정에서 정상 사업장까지 PF 자금조달이 위축되는 현상이 나타나고 있어, 회생 가능한 사업장에는 신규 자금을 공급하고 정상 사업장은 브릿지론에서 본PF, 착공과 준공까지 자금이 끊기지 않도록 해야 한다는 것이다.

캠코의 신규 PF정상화 지원펀드 역시 단순한 투자 규모 확대를 넘어 실제 사업장 정상화와 주택 공급으로 얼마나 연결되는지가 향후 정책 효과를 판단하는 기준이 될 전망이다. 캠코 관계자는 “신규 펀드는 아직 조성 전 단계인 만큼 구체적인 투자 대상과 운용 방식은 향후 운용사 선정 이후 결정될 예정”이라고 밝혔다.