[녹색경제신문 = 문홍주 기자] 최근 오피스텔 시장은 분양 침체와 월세 수요 증가라는 상반된 흐름을 보이고 있다. 경기 침체와 금리 인상으로 오피스텔 분양 시장에서는 대규모 할인 경쟁이 심화되고 있다. 

일부 지역에서는 최대 40%까지 할인 분양이 진행되며 재고 물량 해소에 나섰다. 특히 수도권 외곽 지역의 오피스텔은 높은 공실률과 낮은 투자 매력도로 어려움을 겪고 있다.

한편 정부가 1기 신도시 재건축과 관련해 '이주 주택'을 공급하지 않기로 하면서, 차후 대규모 이주 수요가 발생하면서 오피스텔 월세 가격이 상승할 것이라는 상반된 전망도 나오고 있다.

1기 신도시 재건축과 이주 주택 문제

최근 정부는 1기 신도시 재건축 과정에서 발생할 대규모 이주 수요를 흡수할 별도의 '이주 주택'을 공급하지 않기로 결정했다. 대신, 주변 지역 주택 공급 확대를 통해 민간 임대 시장이 이주 수요를 자연스럽게 흡수하도록 유도하겠다는 방침이다.

예를 들어, 분당의 경우 오리역 일대 복합개발과 같은 주거시설 공급 방안을 제시했으며, 일산은 3기 신도시 고양 창릉지구와 연결해 이주 수요를 수용할 계획이다. 하지만 이 같은 방안이 실제로 충분한 수요를 흡수할 수 있을지에 대한 우려가 나오고 있다.

재건축 과정에서 발생하는 이주 수요는 즉각적이고 대규모로 발생할 가능성이 크다. 그러나 오리역 일대 복합개발이나 고양 창릉지구의 주택 공급은 계획 단계에서 실제 입주까지 상당한 시간이 소요되며, 이 시점이 이주 수요와 맞지 않을 수 있다. 특히, 재건축 과정에서 기존 주민들이 적합한 임시 주거지를 확보하지 못할 경우, 시장에 혼란이 가중될 가능성이 높다.

분당 오리역 일대나 창릉지구는 이미 교통 및 생활 인프라가 한계점에 도달했다는 평가를 받고 있다. 특히, 이 지역들은 현재도 출퇴근 시간대 교통 혼잡이 심각한 상황이며, 추가적인 인구 유입이 이뤄질 경우 인프라 과부하가 발생할 가능성이 높다.

월세 시장에 미칠 영향과 지역별 양극화 심화

이주 주택 공급 부재는 월세 시장에 직접적인 영향을 미칠 것으로 보인다. 재건축 대상 지역 주민들은 임시 거주지로 민간 월세 주택을 찾을 가능성이 높아지며, 특히 오피스텔이 그 대안으로 주목받고 있다.

우선 이주 기간 동안 단기 거주를 필요로 하는 주민들이 오피스텔로 유입될 가능성이 크다. 이로 인해 재건축 대상 지역과 가까운 핵심 지역이나, 일자리가 모여있는 지역의 오피스텔 월세 가격은 상승할 가능성이 높다.

이러한 지역별 양극화는 앞으로 더욱 심화될 것으로 보인다. 강남, 여의도, 판교 등 주요 지역 오피스텔은 수익성이 높아지겠지만, 수도권 외곽 지역은 공실 문제가 지속될 가능성이 크다.

부동산 전문가는 “정부가 이주 주택 공급 대신 민간 시장에 의존하는 것은 단기적으로 월세 시장의 과열과 지역별 양극화를 초래할 가능성이 크다”고 지적했다.

오피스텔 시장, 침체와 기회의 양면성

오피스텔 시장은 침체와 기회의 양면성을 동시에 보여주고 있다.

대규모 할인 분양으로 투자 부담이 커지고 있지만, 월세 수요 증가는 투자 수익률 개선 가능성을 제시하고 있다. 특히 정부의 1기 신도시 재건축 정책은 핵심 지역 오피스텔에 새로운 수익 기회를 제공할 것으로 보인다.

따라서 투자자들은 지역별 수요와 입지를 면밀히 분석해야 하며, 공급 과잉 지역에서의 위험성을 철저히 평가해야 한다. 

부동산 전문가는 "오피스텔 투자 전략은 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있는 핵심 지역에 집중하는 것이 중요하다"고 강조했다.

1기 신도시 재건축과 월세 시장의 흐름은 향후 부동산 시장 전반에 걸쳐 중요한 변화를 예고하고 있다. 철저한 시장 분석과 전략적 접근이 무엇보다 필요한 시점이다.