[녹색경제신문 = 한순구 기자]

서울시장 선거를 앞두고 여야 후보 지지율이 오차범위 내 접전을 이어가면서, 정권 교체 여부보다 ‘정책 방향 전환’이 서울 경제 전반에 미칠 파급 효과에 관심이 쏠리고 있다. 민주당이 서울시정을 다시 맡을 경우, 규제 완화 중심의 현 기조에서 벗어나 주거 안정·공공성 강화·노동 보호 정책이 동시에 추진될 가능성이 크다는 관측이 나온다.

다만 정치권 안팎에서는 “여야 지지율이 박빙인 상황에서 정책 변화를 단정적으로 예단하는 것은 무리”라는 신중론도 적지 않다. 그럼에도 불구하고 서울의 부동산·유통·건설·물류·교통 인프라가 모두 얽힌 구조적 특성상, 시정 방향 변화 자체가 시장 심리에 영향을 줄 수밖에 없다는 점은 부인하기 어렵다는 평가다.

■ “집값 불안 책임은 정책 일관성 부재”…정원오, 민주당식 공급 전략 신호

민주당 서울시장 유력 후보로 거론되는 정원오 성동구청장은 최근 오세훈 서울시장의 ‘박원순 시정 책임론’에 공개적으로 반박하며 정책 차별화를 분명히 했다. 그는 서울 집값 상승의 원인을 특정 시정 시기로 돌리는 방식에 선을 그으며, “주택 정책은 연속된 정책 결정의 결과”라는 점을 강조했다.

정 구청장은 특히 뉴타운 해제 정책을 둘러싼 책임 공방과 관련해 “출구전략의 출발점은 오세훈 시정”이라며 “정책을 반복적으로 뒤집는 고무줄 행정이 시장 불안을 키웠다”고 지적했다. 이는 민주당이 집권할 경우 ‘정책 신호의 일관성’을 핵심 기조로 내세울 가능성을 시사한다.

그는 공급 확대 필요성에는 공감하면서도, 무리한 속도전 대신 구조 개편을 통한 행정 효율화를 해법으로 제시했다. 중소 규모 재개발·재건축 사업에 대해 구청 권한 분산을 통해 심의 병목을 줄이고, 대형 사업은 서울시가 직접 관리하는 이원화 구조가 검토될 수 있다는 관측이 나온다.

압·여·성·목 재편…“수주 경쟁에서 완주 경쟁으로”

서울 정비시장은 이미 변화의 한복판에 있다. 압구정·여의도·성수·목동 등 핵심 사업지는 수주 물량 경쟁에서 벗어나 ‘사업 완주 가능성’을 중심으로 재편되고 있다. 삼성물산, 현대건설, DL이앤씨, GS건설, HDC현대산업개발 등 대형 건설사들은 공사비 상승, 금융 비용 부담, 분양가 규제 등 복합 리스크를 고려해 선별 수주 전략을 강화하는 모습이다.

민주당 시정이 들어설 경우 이 흐름은 더욱 뚜렷해질 가능성이 있다. 공공 기여 확대, 기부채납 기준 강화, 임대 물량 비중 확대 요구가 동시에 작용할 경우, 사업성 차별화가 심화될 수 있기 때문이다.

압구정 재건축은 브랜드 경쟁보다 금융 조달 능력과 책임 준공 이행력이 핵심 변수로 떠오르고 있다. 여의도 역시 초고층 설계 경쟁보다 행정 리스크 관리 역량이 중요해질 가능성이 크다. 성수전략정비구역은 초고층 기술력과 장기 브랜드 포지셔닝 전략이 관건이며, 목동은 상대적으로 안정적인 사업 구조를 기반으로 분산 수주 구도가 형성될 것이란 전망이 나온다.
 

현대 서초동 GBC·대형 민간 개발…공공 환수 논쟁 재점화 가능성

민주당 시정이 들어설 경우 민간 대형 개발 사업을 둘러싼 공공 환수 논쟁도 다시 수면 위로 올라올 가능성이 크다. 대표 사례로 꼽히는 현대차그룹의 서초동 글로벌 비즈니스 센터(GBC) 사업은 개발 이익 환수와 공공 기여 확대를 둘러싸고 오랜 기간 정치·행정 논쟁의 상징이 돼 왔다.

민주당은 대형 민간 개발에 대해 공공성 확보 장치를 강화해야 한다는 입장을 유지해 왔으며, 공공 인프라 연계 기부채납 확대, 교통·환경 부담금 강화 등 추가 조건이 재검토될 수 있다는 관측도 나온다. 이는 대기업 부동산 개발 전략뿐 아니라 서울 도심 업무시설 공급 구조에도 영향을 줄 수 있다.

SH공사 중심 공공주택 확대…민간 분양시장과 역할 재편

공공주택 정책 역시 변화 가능성이 크다. 민주당은 SH공사를 중심으로 한 공공주택 공급 확대와 장기 임대 비중 확대를 지속적으로 강조해 왔다. 이는 민간 분양 중심 구조에서 공공 주도 공급 비중을 높이는 방향으로 서울 주택시장 구조를 재편하려는 구상으로 해석된다.

이 경우 민간 건설사들의 사업 포트폴리오에도 변화가 불가피하다. 공공 발주 비중 확대, 민관 합작 모델 증가, 수익성 중심 프로젝트 축소 등이 동시에 나타날 수 있기 때문이다. 금융권 역시 PF 구조 재편과 공공 보증 비중 확대를 검토해야 하는 환경에 직면할 수 있다.

유통·물류 산업 직격…쿠팡·이마트·롯데마트·홈플러스 부담 확대

서울 도심 소비와 물류망에 의존하는 유통·물류 기업들은 민주당 정책 변화의 직접적인 영향을 받을 가능성이 크다. 민주당은 노동 안전 강화, 플랫폼 노동 보호, 물류센터 안전 기준 상향을 주요 정책 과제로 제시해 왔다.

쿠팡은 서울 전역에 도심형 MFC(마이크로 풀필먼트 센터)를 다수 운영하고 있어 야간 물류 규제, 안전 설비 투자 확대, 인력 운용 비용 증가 부담이 동시에 작용할 수 있다. 이마트·SSG닷컴, 롯데마트 역시 오프라인 점포 구조조정과 온라인 물류 투자 병행 구조에서 비용 구조 변화 압박을 받을 수 있다.

홈플러스의 경우 최근 경영 악화와 점포 폐점, 구조조정이 이어지며 대규모 고용 불안 문제가 이미 현실화된 상태다. 정치권에서는 이를 단순 기업 문제를 넘어 사회적 안전망 이슈로 바라보는 시각도 확산되고 있다. 다만 홈플러스 사태는 서울시 정책보다는 대주주 MBK파트너스의 경영 구조 문제가 핵심 원인이라는 점에서, 민주당 시정과 직접 연결하기에는 한계가 있다는 평가도 병존한다.

GTX 축 따라 재편…DMC·수색·서울숲 ‘상승 축’ 형성

교통 인프라 변화는 부동산 지형 재편의 핵심 변수다. 2026~2030년 사이 GTX-A 개통과 연계 노선 확충이 본격화되면, 서울 북서권과 동북권, 도심 업무축의 연결성이 크게 개선될 전망이다.

민주당은 GTX를 단순 교통 사업이 아니라 수도권 통합 생활권 구축 수단으로 활용해야 한다는 입장을 유지해 왔다. 역세권 공공 개발, 업무·주거 복합화 모델 확대가 동시에 추진될 경우 DMC·수색은 미디어·첨단산업 클러스터 확장 효과를, 서울숲·성수는 고급 주거·업무 복합지구 확장 효과를 동시에 누릴 가능성이 크다.

은평뉴타운 완만한 상승, 흑석은 단기 조정 가능성

은평뉴타운은 GTX-A와 수색·DMC 개발 효과의 배후 주거지로 평가된다. 접근성 개선과 직주근접 수요 유입 효과로 중장기 상승 가능성은 열려 있지만, 급등보다는 점진적 상승 흐름이 유력하다는 분석이 많다.

반면 흑석뉴타운은 이미 개발 기대감이 상당 부분 선반영된 상태다. 공사비 상승, 금융 비용 확대, 분양가 규제 지속 가능성이 겹치면서 단기 가격 조정 가능성이 거론된다. 다만 입지 경쟁력 자체가 훼손됐다는 평가보다는 조정 국면을 거친 재정비 단계라는 해석이 우세하다.

“민주당 집권 효과 단선 해석 경계”…차별화 시장 본격화 전망

전문가들은 민주당 서울시장 당선 가능성을 둘러싼 정치 지형이 아직 박빙인 만큼, 시장이 단일 방향으로 움직일 가능성은 낮다고 본다. 다만 정책 기조 변화 가능성 자체가 기업 전략과 부동산 투자 판단에 영향을 주는 변수로 작용할 수밖에 없다는 점에는 대체로 의견이 일치한다.

부동산 업계 관계자는 “민주당 집권이 곧바로 규제 강화나 가격 급락으로 직결되는 구조는 아니다”라며 “교통 인프라, 공공 공급 구조, 사업 완주 가능성, 기업 비용 구조에 따라 지역별·산업별로 성과가 극명하게 갈리는 ‘차별화 시장’이 본격화될 가능성이 크다”고 말했다.

서울 부동산과 기업 환경은 이제 정치 구호보다 정책 일관성, 실행 구조, 행정 신뢰도가 실질적인 변수가 되는 국면에 접어들고 있다는 평가가 나온다.